Согласование перепланировки в Москве: кто делает и что нужно от вас

Кто участвует в согласовании

Важная граница: решение принимает только инспекция. Ни студия, ни проектировщик, ни посредник не могут его пообещать заранее. Они могут сделать так, чтобы в пакете не было причин для отказа.

Порядок согласования шаг за шагом

1. Замер и обмерный план. Квартиру обмеряют и сравнивают с планом БТИ. Как это делают, описано в статье об обмерном плане.
2. Планировочное решение. Дизайнер готовит варианты планировки с учётом несущих стен, вентканалов, газа и мокрых зон соседей снизу. Вы выбираете вариант.
3. Проект перепланировки. По выбранной планировке проектная организация готовит проект для инспекции. Если нужно, к нему добавляют техническое заключение о состоянии конструкций.
4. Подача. Заявление подают через mos.ru или центр госуслуг. Срок решения задан ЖК РФ (ст. 26, ч. 4): не позднее 45 дней со дня подачи документов.
5. Решение инспекции. Это основание начать работы (ЖК РФ, ст. 26, ч. 6). Отказ возможен по основаниям статьи 27: неполный пакет или проект, который не соответствует требованиям.
6. Работы. Строго по проекту. Отступление — уже самовольная перепланировка.
7. Приёмка. Комиссия проверяет работы и подписывает акт о завершении (ст. 28). Скрытые работы, вроде гидроизоляции и усиления, фотографируют до отделки.
8. Документы на квартиру. По акту кадастровый инженер готовит технический план, сведения в ЕГРН обновляют.

Что нужно лично от вас

Список короче, чем кажется. Большую часть документов готовят проектировщик и инспекция.

• Документы о праве на квартиру. Если право зарегистрировано в ЕГРН, инспекция запросит сведения сама (ЖК РФ, ст. 26, ч. 2.1).
• План БТИ или технический план. Он нужен с первого дня: по нему видно, какие стены несущие и что уже менялось.
• Доступ в квартиру для замера, обследования и приёмочной комиссии.
• Согласие всех собственников квартиры, если собственность общая.
• Протокол общего собрания собственников дома — только если работы затрагивают общее имущество, например часть общего коридора (ст. 26, ч. 2, п. 3).
• Доверенность на представителя, если документы подаёт партнёр по согласованию.
• Решения. Какой вариант планировки берём, что делаем с газом, нужна ли постирочная. Чем раньше они приняты, тем меньше переделок в проекте.

Что меняется, если квартира непростая

• Газ на кухне. Кухню с газовой плитой нельзя объединить с комнатой без перегородки с дверью. Решение по газу принимают до проекта.
• Мокрые зоны. Расширение санузла проверяют по плану квартиры снизу. Подробно — в статье о мокрых зонах.
• Дом-памятник. Нужно заключение органа охраны памятников (ст. 26, ч. 2, п. 6).
• Фасад. Если меняются окна, остекление лоджии или вид фасада, это отдельное согласование помимо перепланировки квартиры.
• Новостройка. Перепланировку согласуют после регистрации права собственности, и работы до решения инспекции так же рискованны, как в квартире на вторичном рынке.

Почему инспекция отказывает

Основания для отказа перечислены в статье 27 Жилищного кодекса, и их немного.

• Не хватает документов из списка статьи 26. Чаще всего — согласия сособственника или протокола собрания, когда затронуто общее имущество.
• Документы поданы не туда. Для квартиры в многоквартирном доме Москвы это Мосжилинспекция.
• Проект не соответствует требованиям. Например, в нём мокрая зона над жилой комнатой соседей, открытая газовая кухня или проём в несущей стене без расчёта.

Первые два пункта исправляют при повторной подаче. Третий означает, что нужно менять саму планировку. Поэтому ограничения дома проверяют до того, как рисовать варианты: перерисовать планировку на бумаге проще, чем после отказа.

Отказ можно обжаловать в суде (ЖК РФ, ст. 27, ч. 3). Но если проект действительно нарушает запреты, разумнее изменить его и подать снова.

Что решаем на этапе проекта

• Ограничения дома — до вариантов планировки, а не после.
• Один комплект чертежей для инспекции и бригады, чтобы на приёмке всё совпало.
• Перечень скрытых работ, которые комиссия захочет увидеть: гидроизоляция, усиление проёмов, трассы труб.
• Доступ к стоякам и вентканалам — люки в коробах, без глухой зашивки.
• Порядок работ: что можно делать до решения инспекции (замер, проект, выбор материалов), а что только после.

Частые ошибки

1. Отдать проект бригаде вместо проектировщика. Пакет не принимают, время уходит на переделку.
2. Начать демонтаж в день подачи. Инспекция просит поправить проект, а стены уже сломаны.
3. Не собрать подписи сособственников. Заявление возвращают.
4. Поменять планировку по ходу ремонта. Комиссия не подписывает акт, нужно новое согласование.
5. Не позвать комиссию. Решение есть, акта нет: при продаже квартиры перепланировка считается незавершённой.

Вопросы и ответы

Согласование идёт по порядку: проект, решение, работы, акт. Что вообще можно менять, собрано в статье что можно и нельзя при перепланировке, а общий порядок ремонта — в чек-листе ремонта.